구리·용인 기흥·화성 동탄 규제지역 추가 지정｜2026년 7월 1일부터 달라지는 6가지

2026년 7월 1일부터 구리시, 용인시 기흥구, 화성시 동탄구가 새롭게 규제지역으로 지정되었습니다.

국토교통부는 경기도 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 7월 1일부터 투기과열지구 및 조정대상지역으로 추가 지정한다고 밝혔습니다.

이번 규제는 단순히 “집값이 오른 지역을 관리한다”는 의미를 넘어서, 실제 부동산 거래에서 대출, 청약, 전매, 세금, 갭투자, 실거주 의무까지 모두 영향을 주는 중요한 변화입니다.

특히 주택을 매수하려는 실수요자라면 계약 전에 반드시 바뀐 규정을 확인해야 합니다.

이번 글에서는 구리·용인 기흥·화성 동탄 규제지역 추가 지정 후 달라지는 내용을 6가지 핵심 포인트로 정리해보겠습니다.

1. 대출 규제 강화｜LTV 70%에서 40%로 축소

가장 먼저 체감되는 변화는 대출 한도 축소입니다.

구리시, 용인시 기흥구, 화성시 동탄구가 규제지역으로 지정되면서 주택담보대출비율, 즉 LTV가 기존 70%에서 40%로 강화됩니다. 금융당국은 해당 지역의 주택담보대출 규제가 2026년 7월 1일부터 적용된다고 밝혔습니다.

예를 들어 6억 원짜리 아파트를 산다고 가정해보겠습니다.

구분	비규제지역	규제지역
주택가격	6억 원	6억 원
LTV	70%	40%
단순 대출 가능액	약 4억 2천만 원	약 2억 4천만 원
필요한 자기자금	약 1억 8천만 원	약 3억 6천만 원

단순 계산으로 보면, 같은 6억 원짜리 집을 사더라도 규제지역이 되면 자기자금이 훨씬 더 많이 필요해집니다.

또한 유주택자는 더 주의해야 합니다.
규제지역에서는 유주택자의 추가 주택 매수를 위한 대출이 사실상 제한될 수 있습니다.

여기에 DSR, 기존 신용대출, 전세대출 보유 여부까지 함께 심사되기 때문에, 계약 전에는 반드시 은행에서 대출 가능 금액을 먼저 확인해야 합니다.

2. 청약 규제 강화｜재당첨 제한과 자격요건 확인 필요

두 번째 변화는 청약 규제 강화입니다.

투기과열지구와 조정대상지역으로 지정되면 청약 시장은 실수요자 중심으로 더 엄격하게 운영됩니다.

확인해야 할 내용은 다음과 같습니다.

청약 재당첨 제한
세대주 요건
무주택 여부
과거 당첨 이력
분양권 전매 제한
실거주 가능 여부

특히 중요한 것은 재당첨 제한입니다.

이미 과거에 청약 당첨 이력이 있는 경우, 일정 기간 다른 규제지역 청약에 다시 당첨되는 것이 제한될 수 있습니다.
이때 본인뿐 아니라 세대원 당첨 이력도 영향을 줄 수 있기 때문에 청약을 넣기 전에는 반드시 청약홈에서 당첨 이력을 확인하는 것이 좋습니다.

규제지역 청약은 단순히 “당첨되면 좋다”가 아닙니다.

당첨 후 중도금 대출이 가능한지, 잔금 마련이 가능한지, 입주 시점에 실제로 들어가 살 수 있는지도 함께 봐야 합니다.

3. 전매 제한 강화｜분양권·입주권 거래가 어려워짐

세 번째는 전매 제한입니다.

전매란 분양권이나 입주권을 다른 사람에게 파는 것을 말합니다.

규제지역에서는 분양권 전매가 제한될 수 있고, 재건축·재개발 지역에서는 조합원 지위 양도 제한도 함께 확인해야 합니다.

특히 아래 내용을 꼭 확인해야 합니다.

비규제지역에서는 분양권을 일정 기간 후 매도할 수 있었던 경우가 있지만, 규제지역에서는 단기 시세차익을 노린 거래가 어려워질 수 있습니다.

규제지역에서는 단기 투자보다 실거주와 장기 보유 중심의 판단이 중요해집니다.

4. 세금 부담 증가｜취득세·양도세·비과세 요건 확인 필요

네 번째는 세금입니다.

구리시, 용인시 기흥구, 화성시 동탄구가 조정대상지역으로 지정되면서 주택 수에 따라 취득세와 양도세 부담이 달라질 수 있습니다.

4-1. 취득세｜주택 수에 따라 세율이 달라질 수 있음

조정대상지역에서는 다주택자가 주택을 추가로 취득할 때 취득세 중과 문제가 생길 수 있습니다.

일반적으로 정리하면 다음과 같습니다.

예를 들어 이미 집이 1채 있는 사람이 동탄에서 추가로 아파트를 산다면, 조정대상지역 2주택 취득으로 보아 취득세 중과가 문제될 수 있습니다.

다만 이사 목적의 일시적 2주택에 해당하면 기본세율이 적용될 수 있습니다.

하지만 일시적 2주택 요건은 취득세와 양도세에서 판단 기준이 다를 수 있으므로, 계약 전 세무 상담을 받아보는 것이 안전합니다.

4-2. 양도세｜1세대 1주택 비과세도 거주요건 확인

양도세에서 가장 중요한 것은 1세대 1주택 비과세입니다.

일반적으로 1세대가 국내에 1주택만 보유하고 일정 기간 이상 보유하면 비과세가 가능할 수 있습니다.

하지만 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 보유뿐 아니라 2년 거주 요건이 필요할 수 있습니다.

정리하면 다음과 같습니다.

여기서 중요한 것은 취득 당시 조정대상지역이었는지입니다.

나중에 규제가 풀리더라도, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주요건 판단이 따라올 수 있습니다.

4-3. 다주택자 양도세｜중과 여부 주의

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때는 양도세 중과 여부를 반드시 확인해야 합니다.

세금은 주택 수, 취득 시기, 보유 기간, 거주 기간, 분양권·입주권 보유 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서 규제지역 주택을 사고팔 때는 단순히 집값만 볼 것이 아니라, 취득세와 양도세를 먼저 계산해보는 것이 좋습니다.

5. 갭투자 어려워짐｜전세 끼고 매수 제한

다섯 번째는 갭투자 제한입니다.

갭투자는 전세보증금을 끼고 주택을 매수하는 방식입니다.

예를 들어 6억 원짜리 아파트에 전세보증금 4억 원이 들어 있다면, 매수자는 자기자금 2억 원으로 매수하는 구조입니다.

하지만 이번 규제지역 지정과 함께 토지거래허가구역 지정까지 적용되면, 이런 방식의 매수가 매우 어려워질 수 있습니다.

경기도는 용인시 기흥구, 화성시 동탄구, 구리시 일부 지역을 토지거래허가구역으로 신규 지정했습니다. 허가 대상은 아파트로 한정되며, 지정 기간은 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지로 보도되었습니다.

토지거래허가구역에서는 단순 투자 목적의 매수가 제한될 수 있고, 실거주 목적이 중요하게 판단됩니다.

즉, 앞으로 이 지역에서는 “전세 끼고 사서 나중에 오른 뒤 팔자”는 방식이 쉽지 않습니다.

실수요자가 직접 들어가 살 수 있는지, 임차인이 있는 경우 입주 시점이 어떻게 되는지를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

6. 실거주 의무 강화｜토지거래허가 후 직접 거주 필요

마지막은 실거주 의무입니다.

토지거래허가구역에서 주택을 매수하려면 관할 지자체의 허가를 받아야 하고, 허가를 받은 뒤에는 목적대로 이용해야 합니다.

주택의 경우 핵심은 직접 거주입니다.

일반적으로 토지거래허가구역에서 주택을 매수하면 허가 후 일정 기간 안에 입주해야 하며, 입주 후에는 일정 기간 실거주 의무가 발생합니다.

실무적으로는 원칙적으로 허가 후 4개월 이내 입주, 입주 후 2년 실거주로 이해하는 경우가 많습니다.

다만 이미 세입자가 살고 있는 주택은 예외적으로 입주 유예가 인정될 수 있습니다.

즉, 세입자가 있는 주택을 매수한다고 해서 무조건 바로 입주해야 하는 것은 아니지만, 임대차 만기와 유예 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

구리시, 용인시 기흥구, 화성시 동탄구가 규제지역으로 추가 지정되면서 부동산 거래는 이전보다 훨씬 더 꼼꼼한 확인이 필요해졌습니다.

동탄역 롯데캐슬 아파트가 22억 신고가를 찍었다고 합니다.

그럼 동탄이 규제지역으로 묶였다면 그다음 물들어 올 위치는 어디 일까요?

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