소규모 불법/위반건축물 양성화제도 기간 방법 절차
안녕하세요 팔로우팁 주인장입니다.
건축물대장을 발급했는데 노란색으로 위반건축물 표시가 되어있습니다.
어떻게 하면 위반건축물 딱지가 붙는걸까요?
위반건축물이란 허가 없이 증축하거나 개조해 '위반건축물'로 지정된 소규모 주거용 건물을 말합니다.이런경우 일정기간동안 과태료를 납부해야 하거나 매매나 전세를 하려고 해도 매수자나 임차인을 맞추기가 힘들어집니다.
정부가 한시적으로 적법화해 주는 특정건축물 정리에 관한 특별조치법이 시행됩니다.
1. 언제, 누구를 대상으로 하나요?
시행 기간: 2026년 12월 17일부터 18개월간 (한시적 운영)
대상 기준: 2023년 12월 31일 이전 완공된 주거용 건축물 (연면적 50% 이상 주거용)
다세대주택 (전용 85㎡ 이하) / 단독주택 (연면적 165㎡ 이하) / 다가구주택 (660㎡ 이하
완공 시점 기준:
2023년 12월 31일 이전에 사실상 완공되어 사용 중인 주거용 건축물에만 적용됩니다.
2. 어떤 위반 유형이 해당되나요?
대표 유형: 옥탑방 무단 개조, 4층 이상 베란다/발코니 샷시 및 지붕 무단 설치, 1층 주차장/상가 확장, 방 쪼개기(가구수 증가), 근생빌라 주거 개조
제외 대상: 도로 폭 3m 미만(소방차 진입 불가), 개발제한구역·정비구역 내 위치, 구조·방화 안전 기준 미달 건
3. 주차장과 이행강제금 문제는?
주차장 특례: 양성화로 늘어나는 면적에 대한 추가 주차장 설치 의무 완화 (대체 납부금 등으로 처리가능)
이행강제금: 미납분 완납 필수. 신규 적발 건은 1년 치 이행강제금의 최대 5배 수준 과태료 1회 납부
4. 왜 상가를 주택으로 개조(근생빌라)할까?
건축주 이유: 주차장 설치 대수 절감 + 일조권 사선제한 회피 - 분양 세대수를 크게 늘려 수익 극대화
매수자 위험: 전세보증보험 가입 불가, 주담대 제한, 시정될 때까지 평생 매년 이행강제금 부과 (2019년 개정으로 5회 상한선 폐지)
5. 신청 방법 및 구청 처리 절차
| 단계 | 주체 | 주요 내용 |
| 1. 현장 조사 및 작성 | 건축사 (대행) | 개인이 직접 신청 불가. 건축사를 선임하여 현장조사서 및 설계도서 작성 |
| 2. 신고서 제출 | 신청인 (건축사) | 관할 구청(시·군·구) 건축과에 양성화 신청서 제출 |
| 3. 심의 및 검토 | 구청 / 건축위원회 | 도로, 구조 안전, 일조권, 방화 기준 충족 여부 검토 |
| 4. 이행강제금 정산 | 신청인 / 구청 | 미납된 이행강제금 및 과태료 납부 (1년 내 납부 조건부 승인 가능) |
| 5. 사용승인 및 등록 | 구청 | 건축물대장 기재 및 사용승인서 발급 (30일내) |
6. 들어가는 주요 비용
양성화 과정에서 발생하는 비용은 크게 행정 비용과 벌과금으로 나뉩니다.
건축사 설계/대행 수수료: 약 200만 원 ~ 500만 원 선 (건물 규모 및 위반 내역에 따라 상이)
이행강제금 정산 및 과태료:
기존 체납 이행강제금 완납 필요
단 한 번도 적발되지 않았던 건물은 1년 치 이행강제금의 최대 5배 수준에 해당하는 과태료 일시 납부
주차장 대체 납부금: 지자체 조례 기준에 따른 추가 비용 (해당 시)
취득세:
양성화 승인으로 새롭게 등재된 면적에 대한 지방세(취득세) 추가 납부
위 사진은 3층건물중 1~2층건물은 근생으로 되어있고 3층만 주택입니다. 하지만 2층을 주택 2개로 개조해서 월세를 받고 계십니다. 이번에 위반건축물 양성화제도에 대해서 임대인에게 알려드렸고 임대인은 즉시 건축사 사무소를 컨텍해서 양성화 작업을 시작하셨습니다.
