아파트 계약 전 꼭 알아야 할 등기부등본 보는 법! 이것만은 꼭 확인하세요

7월 28, 2026

안녕하세요 플러스팁 입니다.

부동산 중개업을 하다보면 가장 많이 보는 서류가 등기부등본 입니다.

일단 소유권을 확인하는 서류입니다. 소유권외에 기타 권리가 있는지 건물 담보로 융자가 있는지등을 볼수 있고 전용면적이나 대지권비율등을 볼수 있습니다.

집을 매매하거나 전세/월세 계약시 가장 먼저 확인해야 할 서류입니다.

등기부등본은 해당 부동산의 소유자와 권리관계를 확인할 수 있는 공식 서류로, 계약 전 반드시 확인해야 하는 핵심 자료입니다.

많은 사람들이 집의 상태나 가격만 확인하고 계약을 진행하지만, 등기부등본을 제대로 확인하지 않아 피해를 보는 사례도 적지 않습니다.

오늘은 등기부등본 보는 법을 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 설명해 드리겠습니다.

등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 주민등록증과 같은 역할을 하는 서류입니다.

이 문서에는

현재 소유자
부동산 주소
면적
근저당권
압류
가압류
전세권

등의 정보가 기록되어 있습니다.

부동산 계약에서는 가장 먼저 확인해야 하는 필수 서류라고 할 수 있습니다.

표제부·갑구·을구는 이렇게 확인하세요

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.

표제부

표제부에서는 부동산의 기본 정보를 확인합니다.

계약하려는 아파트의 주소와 동·호수가 정확히 일치하는지 먼저 확인해야 합니다.

또한 건물의 종류와 면적도 계약 내용과 같은지 살펴보는 것이 좋습니다.

갑구

갑구에서는 현재 소유자를 확인합니다.

계약하는 사람이 실제 등기부등본에 등록된 소유자인지 반드시 확인해야 합니다.

또한 압류나 가압류 같은 권리 제한 사항이 있는지도 함께 확인해야 합니다.

을구

을구에서는 근저당권이나 전세권 등의 권리관계를 확인합니다.

특히 근저당권이 설정되어 있다면 채권최고액이 얼마인지 확인하는 것이 중요합니다.

근저당권은 왜 꼭 확인해야 할까요?

전세 계약이나 매매 계약에서 가장 중요한 부분이 바로 근저당권입니다.

근저당권은 대부분 금융기관에서 담보대출을 받을 때 설정됩니다.

근저당이 있다고 해서 무조건 위험한 것은 아닙니다.

하지만

주택 시세
근저당 채권최고액(보통 원금에 110%~120%설정됨)
전세권 또는 임차인의 전세보증금
선순위 권리

를 함께 확인해야 안전한 계약이 가능합니다.

특히 전세 계약에서는 선순위 권리가 많을수록 보증금 반환에 영향을 줄 수 있으므로 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.

계약 전에 꼭 확인해야 할 체크리스트

등기부등본을 확인할 때는 아래 사항을 체크해 보세요.

✔ 주소와 동·호수가 맞는가

✔ 현재 소유자가 계약 상대방과 같은가

✔ 압류나 가압류는 없는가

✔ 근저당권이 설정되어 있는가

✔ 계약 당일 최신 등기부등본을 다시 확인했는가

이 다섯 가지만 확인해도 대부분의 기본적인 위험을 줄일 수 있습니다.

마무리

등기부등본은 부동산 계약에서 가장 중요한 안전장치입니다.

표제부에서는 부동산 정보를, 갑구에서는 소유자와 압류 여부를, 을구에서는 근저당권과 권리관계를 확인해야 합니다.

특히 계약을 체결하기 전에는 반드시 최신 등기부등본을 발급받아 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

조금만 꼼꼼하게 확인해도 안전한 부동산 거래에 큰 도움이 됩니다.

👉인터넷등기소 바로가기 https://www.iros.go.kr/index.jsp

자주 묻는 질문

Q. 등기부등본은 어디에서 발급받나요?

대법원 인터넷등기소 또는 무인민원발급기에서 발급받을 수 있습니다.

Q. 근저당권이 있으면 계약하면 안 되나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 근저당 설정금액과 주택 시세, 선순위 권리 등을 함께 확인해야 합니다.

Q. 등기부등본은 언제 확인하는 것이 좋나요?

계약 직전과 잔금 지급 직전에 최신본을 확인하는 것이 가장 안전합니다.

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